La persévérance finit toujours par payer. Voilà en quelques mots comment pourrait se définir l’action de l’amicale de locataires CGL René Panhard de Thiais. Très active depuis sa création, il y a maintenant plusieurs années, l’amicale René Panhard mène tambour battant ses contrôles de charges chaque année auprès de son bailleur Valophis Habitat. Et pour les années 2011 et 2012, l’amicale, assistée des juristes de la CGL94, a mis le doigt sur un sujet qui fâche : les encombrants.
En effet, certains bailleurs s’obstinent à considérer que la gestion des encombrants (ramassage, stockage, sortie) constitue une charge récupérable, c’est-à-dire, une dépense dont les locataires doivent supporter le coût au titre des charges collectives. Or, les encombrants abandonnés par des locataires négligents ou malveillants ne sont pas de la responsabilité collective des locataires : l’ensemble des résidents n’a pas à subir les frais liés au mauvais comportement de l’un d’entre eux.
Au même titre que les dégradations volontaires et actes de vandalisme, l’abandon de meubles et objets divers dans les parties communes d’une résidence relève uniquement de la responsabilité de l’auteur des faits… Quand celui-ci peut être identifié. A défaut, le bailleur est contraint d’assumer, seul, le coût généré par la gestion des encombrants.
Juridiquement, le raisonnement est très simple. Comme on le sait, la liste des charges dites récupérables est fixée par décret. Cette liste est limitative et ne contient aucune mention sur les encombrants. Le coût lié à la sortie des encombrants ne figurant pas dans ladite liste, cette charge n’est donc pas récupérable. Et c’est ce qu’a confirmé la Cour de cassation dans un arrêt du 15 mai 2008 (pourvoi N°07-16567) en réaffirmant « que l’enlèvement des “encombrants” n’était pas inclus dans la liste des charges récupérables annexée au décret du 26 août 1987 ».
L’amicale René Panhard n’allait donc pas laisser passer les factures de sortie des encombrants imputées à tort aux les locataires de la résidence sur deux années consécutives, ceci représentant tout de même plusieurs milliers d’euros au total ! Suite au contrôle des charges, Valophis a finalement transigé sur ce point, se rendant à l’évidence : les dépenses liées aux encombrants ne sont pas récupérables.
Si la position raisonnable de Valophis Habitat est à saluer sur ce point, il n’en reste pas moins que, pour beaucoup d’autres bailleurs, ce raisonnement juridique ne tombe pas sous le sens, ces derniers maintenant l’imputation de cette dépense aux locataires. Certains d’entre eux, sachant pertinemment que cette charge d’encombrants n’est pas récupérable, jouent même sur des subtilités pour tenter d’échapper à l’application de la jurisprudence de la Cour de cassation : le terme « encombrants » ne figure plus sur les factures, laissant la place aux « déchets volumineux ». Cependant, le subterfuge ne dupe ni la CGL94, ni les amicales de locataires affiliées.