L’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 (créé par la loi du 24 mars 2014, dite loi ALUR) prévoit l’obligation pour le bailleur de fournir et d’annexer au contrat de location un dossier de diagnostic technique au moment de sa signature ou de son renouvellement.

Ce dossier vise à informer le futur locataire de l’état général du logement mis en location. Il s’applique à tous les logements soumis à la loi de 1989 ainsi qu’aux logements sociaux et aux logements loués meublés à titre de résidence principale. La loi ALUR reprend les trois éléments de l’ancien article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui composent le dossier :

Le diagnostic de performance énergétique

Le diagnostic de performance énergétique (DPE), prévu à l’article L134-1 du code de la construction et de l’habitation, informe le locataire sur, d’une part, la consommation ou l’estimation énergétique du bâtiment ou de la partie du bâtiment pour une utilisation standardisée et, d’autre part, sur la classification de sa performance énergétique, lui permettant ainsi d’évaluer la consommation énergétique du logement et de la comparer avec d’autres logements.

Ce DPE est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance énergétique. Il convient de souligner que le DPE mis à disposition de tout candidat locataire n’a qu’une valeur d’information et que de ce fait, le locataire ne pourra en aucun cas s’en pré-valoir à l’encontre du bailleur. Ainsi, par exemple, le locataire ne pourrait pas exiger que des travaux soient effectués pour améliorer la performance énergétique du logement.

Le constat de risque d’exposition au plomb

Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP), prévu aux articles L1334-5 et L1334-7 du code de la santé publique, présente un repérage des revêtements contenant du plomb et le cas échéant, dresse un relevé sommaire des facteurs de dégradations du bâtiment. Il est annexé à ce constat une note d’information.

Seuls sont visés les contrats de location d’un immeuble affecté en tout ou partie à l’habitation, construit avant le 1er janvier 1949. Lorsque le logement loué est situé dans un immeuble en copropriété, le constat ne portera que sur les parties privatives.

A l’inverse du DPE qui n’est qu’une note informative, l’absence de CREP est susceptible d’engager la responsabilité pénale du bailleur pour manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence notamment si le logement présente des risques d’exposition au plomb.

L’état des risques naturels et technologiques

L’état des risques naturels et technologiques, prévu à l’article L125-5 du code de l’environnement, est un document qui présente les risques technologiques et naturels sur une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques (PPRT) ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPNP) ou en zone de sismicité. Ce document permet au locataire d’être informé des différents risques existant sur le territoire de la commune où est situé le logement.

La loi n’a pas prévu de sanction particulière en cas de non respect par le bailleur, de la transmission de ces informations au locataire. Cependant, il est toujours possible à un locataire d’agir en responsabilité contre son bailleur si le défaut d’information ou la transmission d’informations erronées, lui causent un préjudice.

La loi ALUR ne se contente pas de reprendre l’ancien article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989. En effet, elle innove, en créant trois nouveaux diagnostics obligatoires :

• Un état constatant l’absence ou la présence d’amiante dans le logement.
• Un état de l’installation intérieure de gaz.
• Un état de l’installation intérieure d’électricité.

Il s’agit d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes.

L’article 3-3 de la loi du juillet 1989 précise que des décrets en Conseil d’Etat doivent définir les modalités d’application de ces nouveaux diagnostics ainsi que leurs dates d’entrée en vigueur. Aucun décret n’a encore été pris jusqu’à ce jour.

Le véritable enjeu que pose l’augmentation des diagnostics à annexer à tout nouveau bail d’habitation est celui de l’opposabilité de ces documents au bailleur, c’est-à-dire dans quelle mesure un bailleur fera des travaux à partir d’un diagnostic qui se révèle mauvais ? En effet, on sait que les bailleurs respectent assez peu leurs obligations d’information.

Cette situation est renforcée, on l’a vu, par l’absence de sanction efficace et claire prévue par la loi. Avec l’arrivée des diagnostics portant sur des éléments dangereux du logement (gaz, électricité…), on peut espérer que les bailleurs seront plus impliqués, à la fois dans l’information des locataires mais également dans la réalisation de travaux de mise en sécurité des logements.

Quoiqu’il arrive, la CGL considère que les diagnostics devront servir de base à l’obligation pour le bailleur d’effectuer des travaux.