Dans le secteur social, les loyers sont strictement encadrés. Il s’agit là de la conséquence directe des aides versées par l’Etat pour le développement du parc social. En effet, l’Etat contribuant à financer les logements sociaux, il impose en contrepartie aux organismes HLM de respecter certaines règles de fixation des loyers en fonction notamment du type de financement accordé. Schématiquement, plus l’Etat finance, plus un organisme doit fixer ses niveaux de loyers bas.
En cours de bail, les règles relatives la révision annuelle du loyer sont, elles aussi, encadrées. En plus de cet encadrement, une disposition importante avait été insérée dans la loi de finance pour 2011 (Article 210 de la L. n°2010-1657 du 29 décembre 2010). Elle prévoyait qu’à compter du 1er janvier 2011 et jusqu’au 31 décembre 2013, les loyers pratiqués pour les logements appartenant aux organismes HLM ne pourraient pas dépasser la variation de l’indice de référence des loyers.
Très concrètement, pendant trois ans, les augmentations des loyers HLM ont donc suivi les mêmes règles que ceux des loyers du secteur privé. Cette disposition s’appliquait à tous les logements du secteur social.
La loi ALUR, entrée en vigueur le 27 mars 2014, est venue modifier les dispositions de l’article 210 de la loi du 29 décembre 2010 afin de reconduire ce dispositif de limitation des hausses des loyers HLM jusqu’au 31 décembre 2016. C’est donc une bonne nouvelle pour les locataires en HLM. La loi maintient que la révision des loyers quittancés ne peut excéder la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) du troisième trimestre de l’année précédente.
Ainsi, pour les loyers 2014 (hausses à partir du 1er janvier 2014) l’indice à prendre en compte est celui du troisième trimestre 2013, soit une hausse des loyers ne pouvant dépasser 0,90 % par rapport à l’année précédente. L’Indice de référence est publié par l’institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.
La loi a prévu deux dérogations à cette règle transitoire. Ainsi, ces plafonds pourront être dépassés en cas de réhabilitation ou lorsque l’organisme rencontre des difficultés financières. Les révisions de loyers pour les logements appartements à des SEM (sociétés d’économie mixte) sont également soumises à l’IRL selon les mêmes règles. Cependant, n’hésitez pas à nous contacter car il existe quelques dérogations spécifiques.
Rappelons que c’est le conseil d’administration de l’organisme HLM qui vote cette augmentation annuelle. Rappelons également que la hausse annuelle des loyers n’est jamais obligatoire. C’est le bailleur qui choisit de la prévoir ou pas. Elle peut également être inférieure si l’organisme le décide.