Confédération Générale du Logement du Val-De-Marne

Le supplément de loyer de solidarité, dit le « SURLOYER »

Pour les locataires du secteur social, les dernières semaines ont été l’occasion de remplir une « enquête SLS ». En effet, chaque fin d’année, une course contre la montre s’engage chez les bailleurs sociaux qui doivent absolument recevoir tous les formulaires d’enquêtes dument remplis par leurs locataires, dans un délai assez court.

Qu’est-ce que ce questionnaire ? Qu’est-ce que ce SLS ? La CGL94 vous éclaire.

 

« L’enquête SLS » –  Afin d’évaluer le niveau de ressources de leurs locataires, les bailleurs sociaux doivent demander, chaque année, les avis d’imposition de ceux-ci ainsi que « des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer sur le locataire est redevable du supplément de loyer. » (Article L441-9 du Code de la construction et de l’habitation).

Les locataires sont tenus de répondre à cette enquête dans un délai d’un mois, sous peine de se voir appliquer, après mise en demeure restée infructueuse, le coefficient maximal du plafond de ressources fixé par décret.

Une fois ces renseignements récoltés, les bailleurs analysent les ressources que chaque foyer aura eues au cours de l’avant-dernière année afin d’établir un éventuel dépassement. Ainsi, le montant d’un surloyer appliqué en 2017 sera calculé en fonction des revenus du foyer de l’année 2015. Cependant, si le locataire visé démontre que son foyer a connu une baisse de ressources d’au moins 10% sur la dernière année par rapport à la précédente, alors le bailleur prendra comme base de calcul les revenus de la dernière année civile ou des douze derniers mois. Dans notre exemple, les revenus de l’année 2016 seront retenus à la place de ceux de 2015.

 

Le recouvrement du SLS –  Avant toute application d’un SLS, le bailleur social devra fournir au locataire toutes les informations permettant de vérifier le montant du surloyer qui sera appliqué. Ainsi ces informations devront indiquer la surface habitable du logement concerné, la nature juridique du financement dont a bénéficié le bailleur pour ce logement, le détail des calculs du montant du SLS.

 

Si le locataire ne renvoie pas son « enquête SLS »– Loin de permettre d’éviter de devoir payer un surloyer, le fait de ne pas retourner le questionnaire à son bailleur expose le locataire à diverses sanctions. Tout d’abord, 25€ peuvent lui être facturés au titre d’une indemnité de frais de dossier. Mais surtout, le risque est de se voir appliquer le SLS maximal, sans tenir compte des ressources réelles du locataire !

A noter : mieux vaut envoyer son enquête en retard à son bailleur que pas du tout ! En effet, le bailleur social pourra alors suspendre le SLS forfaitaire appliqué et régulariser pour l’avenir la situation de son locataire retardataire.

 

Du nouveau pour 2018–Le 27 janvier 2017 est entrée en vigueur la loi relative à l’égalité et à la citoyenneté.  Ce texte apporte quelques modifications sur le régime du surloyer.

Ainsi ce texte prévoit que le montant annuel du supplément de loyer de solidarité, cumulé avec le montant annuel du loyer principal, est plafonné à 30 % des ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer. Dès lors « loyer+ surloyer » ne peuvent pas dépasser l’équivalent de 30% des ressources du foyer.

Jusqu’alors, ce plafond était de 25% des ressources du foyer, mais avec une possibilité de le porter à 35% à l’initiative du programme local de l’habitat.

Cette modification est donc une bonne et une mauvaise nouvelle à la fois.

 

La modification majeure concerne le droit au maintien dans les lieux en cas d’assujettissement au surloyer sur plusieurs années.

En effet, l’application d’un surloyer étant le reflet d’une situation financière plus aisée, le bailleur doit procéder, avec son locataire, à un examen de la situation de ce dernier et de l’évolution possible de son parcours résidentiel. Il doit également informer son locataire des possibilités d’accession à la propriété qui s’offrent à lui. En effet, en théorie, un locataire dépassant les plafonds requis pour accéder au parc social n’a pas vocation à se maintenir dans ce secteur, dédié aux populations fragiles financièrement.

De ce fait, un locataire du secteur social, dont les ressources du foyer auront augmenté durablement et significativement, se verra appliquer un SLS sur le long terme. Or, la finalité sous-jacente de l’application d’un SLS est bien d’inciter les locataires concernés à quitter, à terme, le parc social.

Dans cette optique, dans les zones où le marché locatif social est tendu, et dont la liste est fixée par décret, ce droit au maintien dans les lieux est remis en cause pour les locataires sociaux dont les revenus dépassent significativement, durant deux années consécutives, les plafonds de ressources permettant l’accès au parc social.

Jusqu’à présent, ce dépassement devait représenter au moins deux fois le montant du plafond pour que le locataire soit déchu de son droit au maintien dans les lieux après deux ans.Ainsi, cette perte du droit au maintien dans les lieux devenait effective après trois ans. Schématiquement, le locataire déchu de son droit au maintien dans les lieux du fait de deux années consécutives d’un dépassement majeur des plafonds, avait trois ans pour quitter les lieux.

Avec la nouvelle loi, le locataire ne disposera plus que de 18 mois pour partir.

De plus, le niveau de dépassement du plafond de ressources est abaissé : peut être déchu de son droit à maintien dans les lieux un locataire dont les ressources dépassent d’une fois et demi le plafond permettant l’accès au logement social.

De ce fait, le locataire est plus sévèrement sanctionné du fait de l’augmentation de ses ressources : son enrichissement est apprécié plus strictement et son départ plus précipité.

 

Nous pouvons conclure sur la situation par ces quelques mots : si l’application du SLS associée, dans certains cas, à la perte du droit au maintien dans les lieux, si emblématique de la location en secteur social, semblent avoir pour but une libération de logements au profit de demandeurs  au ressources inférieures aux plafonds d’accès au parc social,  il est à souligner que cette perte de droit de maintien concerne seulement environ dix mille foyers sur les 4,4 millions de logements sociaux en France. De surcroît, sur les dix mille foyers visés, certains entreront certainement dans le champ des exceptions (locataires de 65 ans, handicapés) et pourront se maintenir dans les lieux. Il semblerait donc que cette mesure ne soit pas suivie des effets escomptés.

De plus, ne s’agirait-il pas là d’une sorte de double peine pour le locataire devenu trop aisé ? Ce dernier doit en effet s’acquitter d’un supplément de loyer, pour, à terme, se voir déchu de tout droit sur le bien qu’il louait jusqu’alors.

Plus généralement, on peut s’interroger sur la pertinence de cette perte de droit, et sur le principe même du SLS, dans une société où la mixité sociale est de plus en plus fragilisée. Cette infime proportion de personnes qui sont parvenues à se hisser à un niveau de revenus un peu plus confortable est poussée vers la sortie, entraînant inéluctablement une forme de ghettoïsation du parc social, avec les conséquences que l’on ne connaît que trop bien.